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  • 北京開始流行“商改寫” 寫字樓的春天真來了?

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    發布時間:2016-10-27 23:06:05
    來源: 北京晚報

     上班低頭打卡,下班匆匆回家,白天的格子間內年輕白領們都在安靜的工作,唯一的聲音是電腦鍵盤的敲擊聲。這是你頭腦中對寫字樓辦公的記憶?那這種印象恐怕就OUT了。如今的新型寫字樓里,可辦公、可交友、可相親、可運動,還可逛大集,完全就是一個“現實版”的真人秀。

      遭遇同質化和電商夾擊的北京傳統商場,開始部分嘗試將商場改造為寫字樓,尤其是適應中小創業型企業的社交型寫字樓,受到不少開發商的青睞。寫字樓的春天真的來了?

      寫字樓里辦起了集市

      2016年9月23日,一個周五的工作日。中午午休時,在望京SOHO某創業企業上班的小白領wendy從辦公室下樓去常去的快餐店覓食時,意外發現,一層的中央廣場今天有點兒與往常不同,幾十個矮桌支起的“小攤”圍成的小圈內,擺放著各式各樣的小玩意,廣場前搭建起的臨時音樂臺上,還有一對年輕樂手在唱著吶喊青春的搖滾樂,“我的夢想……”“對哈,今天中午這里有個集市,好像還有什么辦公椅速滑賽。”wendy想起,昨天臨下班前,曾聽同事們議論起,寫字樓周五有一個“鬧海市集”,微信公眾號群發的消息有介紹過。

      28歲的小白領索性延遲了午餐時間,隨著人流走進了熱鬧之中。第一家攤販在出售新鮮的蔬菜沙拉,只要微信掃碼關注一下,就可免費領取。餓著肚子的wendy立馬打開了手機,贏得了一份綠色的沙拉。第二家攤販在展示秘制的鴨脖,她又湊近去拿牙簽嘗了幾口。隔著兩家還有面包……一家又一家,30分鐘轉下來,她感覺比吃了份石鍋飯還要脹肚子。從人群里擠出來時,她手中還多了一個新買的毛絨鑰匙鏈。

      一場商品集市,只是望京SOHO社交場景中的一種。自從SOHO中國宣布將“由售轉租”、董事長潘石屹將旗下物業投入到“聯合辦公”的大潮后,這里就變得越來越好玩。“我們基本上每個月就會做一次大型活動。”SOHO中國推廣部的工作人員告訴記者,迄今為止,北京和上海的SOHO寫字樓里,舉辦過投資者沙龍、“脫單”派對、瑜伽派對、超級路演,邀請過俞敏洪、劉強東、李開復等商業領袖,“就是每個月找個理由,讓在這里辦公的小伙伴們樂一樂。”

      “商改寫”成為新趨勢

      實際上,一段時間以來,關于傳統商業尋求轉型的例子不時涌現。比如,三里屯太平洋百貨已改造為新型寫字樓,不久將對外招租。北京盈科中心也從商業變身為寫字樓。潘石屹也在接受記者采訪時提到,十年甚至五年前,商鋪的利潤率還是辦公樓的幾倍,而現在商鋪的利用率遠不如辦公樓。相比容易受互聯網影響的商場,寫字樓無疑是更好的選擇。“所以,我們的光華路SOHO,原先做好的商場部分最終改成了辦公空間。”

      “受電商沖擊,傳統的商業地產租金增長比較緩慢,而相反,寫字樓空置率保持低位,租金更是在高位保持穩定。”戴德梁行中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海告訴記者,2013年開始,北京寫字樓租金一直保持穩定。從商圈層面來看,除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席難求,空置率僅為0.8%。“一方面網絡對實體商業的沖擊,一方面是北京寫字樓市場的供不應求,‘商改寫’慢慢成為一種新思路。”

      高力國際分析師也告訴記者,受制于城內核心區無新增土地可用于新建寫字樓的現實,包括酒店、商場在內的一些經營不善的傳統商業也開始傾向于向有穩定租金收益的寫字樓轉型。“特別是共享經濟的產生,成為支撐寫字樓市場的新需求。”分析師提出,核心商圈的優質寫字樓無法照顧到中小企業的租賃需求,過去那種“蝸居”于某個住宅小區的方式已不適合新經濟,“這就產生了大量轉移出來的新租賃需求。”

      豐富化成為新比拼

      當然,硬幣的另一面,隨著進入者的增多,寫字樓市場的競爭也趨向激烈,部分老式樣的寫字樓和非核心區寫字樓,就常常經歷著招租的尷尬。位于東二環的某老式商務會館,盡管地段核心,可對外的租金報價只有5元/平方米/天。而在亦莊經濟開發區,某個建筑樣式單一的寫字樓園區,盡管工作人員對外宣稱“已滿租”,但記者在園區里轉了一圈卻發現,每一棟樓里都有不少空置辦公室,下午4點的上班時間,辦公室大門緊閉,門口也沒有任何企業名牌。

      “過去,來寫字樓辦公的人只是希望你提供一個業務往來和處理的空間,現在他們希望得到更多,從辦公注冊、投資融資,到法律支援、商務合作,甚至是吃飯相親、健身交友……”一家寫字樓的運營商告訴記者。

      “我們選擇在哪里辦公,不是只考慮租金價格的,我們也看中圈層,希望能結交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”創業者宋先生和記者形容,他喜歡的寫字樓,是那種推開隔壁門就能找到有同樣創業甘苦的“同志”,或者在寫字樓的樓上,就可以找到所需要的業務合作伙伴。“對于我的員工來說,他們更希望寫字樓里能有可口的飲食、高速的網絡、免費的健身場所,甚至是定期的相親活動。”

      為適應租賃者這種多元化的需求,抓住來之不易的市場機會,越來越多的開發商也投入到打造社交化、共享化寫字樓的浪潮之中,并且挖空心思的提供從注冊、法務到創業導師的一條龍服務。李開復、徐小平、俞敏洪……這些商業界的勵志人物,被發現頻繁出現在各種創業分享課堂中。就在本周,清華經管創業者加速器也宣布和首開共同聯手,打造清創首開X+SPACE協同空間。

      寫字樓的春天真來了?

      寫字樓的春天真的來了?業內專家給出了理性的回復。

      嚴區海就提出,傳統商業改造成寫字樓并非沒有門檻,“商改寫”面臨著四大挑戰。從政策層面看,二者雖均為商業用地,40年產權,但如果當初拿地性質不含辦公用途,則商場不可改為寫字樓;商業的平面設計絕大部分不適合寫字樓使用,因此在“商改寫”時需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求;寫字樓對于自然采光有較高要求,因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商業工程的施工非常復雜;大樓內原有租戶的退租,續租工作復雜繁瑣。

    中國商業地產聯盟秘書長王永平也在接受媒體采訪時表示,商業的公共空間較大,改成辦公樓一定會填補樓板面積,需要重新分割空間,如果規劃不允許新加面積,就會出現巨大的面積浪費。據其介紹,曾經有一處知名商場,放棄了購物中心的定位后,將高層空間清理出用于辦公,低層則提供相關服務配套,但由于很多資源并不匹配改造后的空間,賬也算不過來,因此直到目前調整仍未完成。

      至于剛興起的面對創業者的共享型寫字樓,更是存在著概念化的“一擁而上”、缺乏明確可行的行業標準、運營主體專業素質和能力良莠不齊等現實問題。“寫字樓的春天絕不能一概而論,在投入之前,要理性考慮。”

      記者 趙瑩瑩

     
    (責編:杜燕飛、王靜)
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