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  • 財力透支 高價地項目現股權轉讓潮

    作者:梁倩 徐海波
    發布時間:2016-11-28 22:29:37
    來源: 經濟參考報

     原標題:財力透支 高價地項目現股權轉讓潮

      受房地產市場調控影響,前9個月還是“稀客”的房地產項目近期再度成為產權交易所的“?”!督洕鷧⒖紙蟆酚浾呓y計,截至發稿,北京、上海、天津三大產權交易所的房地產業項目掛牌數量大約50個,較1月至9月的數目出現顯著增長。與此同時,為攤薄開發壓力,高價地項目股權轉讓現象頻發。

      具體來看,僅北京產權交易所,股權轉讓方面項目掛牌數量,便從前9個月的2個迅速增至30個,包括正元置業有限公司轉讓100%股權、北京中房軍安房地產開發有限公司轉讓100%股權、青島方茂置業有限公司100%股權及債權、長沙國研置業有限公司100%股權及13,843,129.52元債權等眾多個項目。上海方面,上海國融莘閔置業有限公司100%股權及相關債權、上海源茂置業有限公司51%股權、神華新疆房地產開發有限責任公司50.5%股權等5個項目。天津方面,天津運河城投資有限公司100%股權、天津濱奧置業有限公司100%股權及405,563,236.76元債權等8個項目。

      此外,位于北交所的房地產增資項目也達6個,包括南京泰茂置業有限公司增資擴股項目、深圳市太子灣商鼎置業有限公司增資項目、北京華油房地產開發有限公司增資項目等項目,融資總額超過55億元。

      對此,中原地產市場總監張大偉表示,在國家房地產金融監管收緊的背景下,預計房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇,將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。

      另據了解,近期高價地項目股權出現轉讓潮。杭州、合肥、武漢等地多個“地王”項目出現轉讓、賣股,以攤薄開發壓力。

      例如信達地產10月初,將杭州濱江奧體地塊股權部分分別賣給融創中國和濱江集團,其三者分別持濱江奧體地塊股權50%、40%、10%。而這塊總價拍出123億元的全國總價地王,溢價率高達95.95%。此外,綠城與建發合作綠城此前競得的潮鳴地塊。而該地塊為今年3月23日,綠城以37.35億元45368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀錄的項目。

      張大偉表示,今年來一些房企銷售額都達不到拿地的資金實力,但也在激進拿地。例如融信、信達等企業拿地金額對比銷售數據來說,需要17個月至18個月的銷售金額,壓力巨大,最后不得不引入合作者,以降低資金壓力,攤薄風險。

      中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月10日,年內搶地最積極的41大房企合計拿地總額達11247億,平均拿地成本為6660元每平方米,相比2015年標桿房企的企業拿地平均成本增加高達42.8%。其中,拿地最多的19家企業拿地比例中,合計招拍掛市場獲得662宗地塊,其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗,合計金額達到了2509億,占比達到了36%。

    與此同時,部分存量“地王”也面臨開發壓力。以武漢為例,武漢市房管局數據顯示,截至目前,全市共有約7000萬平方米的已批未建項目。其中,武昌新生路附近的裕大華地塊,2010年由武漢聯發瑞盛置業有限公司以每平方米8755元的單價摘得。業內人士表示,該開發商最終面臨資金困難,政策受阻等問題。

      張大偉認為,在樓市調控城市拿地多的企業,很可能面臨市場全面限價、限購的影響,這將導致未來銷售壓力巨大。

     

      業內人士指出,雖然今年房企銷售火爆,但從一、二季度來看,地價已透支了房企利潤,房地產企業的盈利能力大幅下調。在增收不增利的情況下,房企的承壓只增不減,未來或因資金壓力,出現高價地股權轉讓潮。

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