限購政策優化 改善型房產如何配置？

 　　日前，廣州官宣再次優化住房限購政策，全域120平方米以上住房放開限購。隨著“限購區”這一概念逐漸淡化，房產配置邏輯也正在形成。一方面，改善需求主導意味著品質居住時代的到來，宜居性將成為房產價值的基礎。在此基礎上，高低分化的行情演繹將越發極致。即使是過去幾年表現出色的千萬級物業市場也將迎來分層，掌握真正城市稀缺資源的黃金地段“塔尖產品”才能打開溢價空間，部分“偽豪宅”的價值天花板顯現。而對于剛改群體而言，房產配置的難度加大，業內人士建議可重點關注城市多中心格局進程中，正在崛起的區域核心和重要產業板塊。

　　樓市格局變化

　　低端有保障 高端歸市場

　　廣州作為一線城市，再次優化限購政策在業內人士看來有著特別的意義。“經過此次限購政策的優化之后，在廣州只有120平方米以下的產品還有‘限購’這一概念。”合富研究院高級分析師梁燕明表示，這意味著除了剛需及剛改群體的住房需求仍然在政策保護范圍之內，改善類產品已經交由市場。

　　實際上，除了廣州以外，另外一個風向標城市上海近期也連續兩次進行限購政策的優化：1月13日奉賢、青浦新城出臺人才安居新政；1月30日，上海再次規定連續繳納社�；騻�人所得稅滿5年，即可在外環以外區域（崇明區除外）限購一套住房。北京與深圳也將根據自身實際情況逐步對限購進行優化也已經成為業內共識。

　　對此，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，一個“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房新格局正在形成。

　　這一格局又將給置業邏輯帶來怎樣的新變化？“接下來的樓市分化將更為極致。”梁燕明分析，一部分外地高凈值人群和本地資金實力較強的置業者將被釋放到改善市場中，在政策的指引下，也將有一部分難以交易的二手房進入租賃市場，流動性進一步減弱。

　　高端住宅市場

　　千萬級物業市場將“去偽存真”

　　若粗略以廣州中心四區作為估算范圍，克而瑞數據監測顯示2023年中心四區120㎡以上戶型商品住宅成交均價89597元/㎡，這也就意味著此次限購優化所覆蓋的120平方米以上的商品房，基本都為千萬級物業。

　　在過去兩年，千萬級物業是相對平淡的房地產市場之中表現亮眼的分賽道，成交量連創新高，中心四區120平方米產品也不例外�？硕�瑞數據監測顯示，2023年中心四區120㎡以上戶型商品住宅成交4817套，市占率24%，創下近五年最高。價格方面，近五年來中心四區該戶型年均漲幅超過15%，遠遠跑贏大市。

　　值得注意的是，限購優化的背景正是這類型產品供需關系已經發生變化。2023年，廣州限購區內120㎡以上一手住宅合計供應10456套，成交量是8409套，開始處于供大于求的狀態。而穿透近年來廣州千萬級物業的成交結構，高端改善賽道的分化行情已經開始。從成交套數同比增幅來看，1500萬-2000萬元和3000萬元以上兩個總價段增幅最大，分別為99%和71%。相較之下，1000萬-1500萬元總價段成交占比則降低了5個百分點。

　　“這說明千萬級物業的內部也出現了產品分層，市場選擇多元化。”肖文曉分析指出，充分的市場競爭之下，未來的高端商品房需要真正地掌握城市的稀缺資源，例如位于珠江新城、金融城、琶洲這樣寸土寸金的地段，或享有云山珠水這樣的生態資源，而一部分“偽豪宅”將回歸到以性價比定價的改善居住屬性，包括外圍區大戶型、空有“老城”地段但不具備稀缺性的產品都將受到一定影響。

　　剛改人群置業

　　關注片區核心板塊及標桿項目

　　在高低分化的市場之中，許多剛改及二次改善人群感受到房產配置的難度在加大。一方面，預算相對有限不足以上車核心資產，另一方面500萬~800萬元總價區間又讓人難以忽略對未來房產價值的要求。面對改善需求主導的住房品質時代的來臨，業內人士共同建議是：過往“唯地段論”的置業邏輯需要迭代，評估房產價值時，要提高居住體驗的比重。由58同城、安居客發布的《2024春節置業意向調查》也顯示，超半數的置業者傾向于選擇大空間和改善現有居住空間。

　　其中，城市資源均衡化是原因之一。梁燕明分析指出，隨著軌道交通的快速發展，教育與醫療服務的逐漸平衡，主城區位對于城市資源的占有優勢正在逐漸模糊。“但位于中心城區的住房價格一般不低，使得它們的性價比難以凸顯。”置業者們對居住體驗的要求逐漸具體則是另一原因。肖文曉在接受記者采訪時指出，未來潛在的置業者在成長過程中大多居住條件較好，因此對于住宅產品要求的起點也較高，僅有“中心城區”這一優勢，但產品力低、居住體驗差的房產，未來的流通將變得較困難。

　　“預算有限的年輕改善群體上車核心區好產品有難度，可以將目光放到資源配備完善、城市面貌較好的新興區域改善產品。”肖文曉說道。以位于廣州近郊的科學城板塊為例，數據顯示其近5年的房價表現超過全市平均水平。具體到板塊的選擇上，崛起中的區域核心板塊以及規劃正在快速兌現、對于產業和年輕人口有著強大吸引力的產業板塊，例如長隆萬博、魚珠CBD、天河智谷與智慧城等都值得關注。

　　“買所在板塊的核心區，買核心區內的標桿項目，買標桿項目內的改善產品。”梁燕明從二手市場的角度建議道，從本輪房地產周期來看，這類產品的價值是較為穩定的。

　　置業提醒：需關注限購優化后稅費標準

　　隨著廣州限購區內120平方米以上的住房放開限購，可以預計將有一部分來自二三線城市的置業者選擇將當地多套房產進行置換，同時也有一部分廣州本地置業者選擇“掛一買一”和“租一買一”的方式。

　　對此，梁燕明提醒，除了首付比例和貸款利率未定之外，這一部分置業的稅費標準也還未落地。據悉，以契稅為例，按首套和按二套計稅，二者差距可達房款的1.5%，建議置業者可以重點關注，盡可能節約購房成本。