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  • 土地斷頓3月后

    作者:
    發布時間:2016-08-05 09:20:44
    來源: 新京報

     土地斷頓3月后

        為了鞏固北京市場,房企除了在招拍掛市場積極拿地外,還要通過項目合作、股權入股等方式求生存

        在不少業內人士看來,長期宅地供應不足可能會引發連鎖反應。供需矛盾導致最顯而易見的結果就是:每出來一塊地就造就一個地王。

        在全國各地土地市場“捷報頻傳”之時,曾被所有房企爭先恐后進駐的熱土——北京,土地市場卻一片寂靜,并已長達三個月之久。手中彈藥充足的房企,除了繼續等待,似乎并沒有更好的辦法;但在絕大多數受訪者看來,真正讓人心生隱憂的是,一旦推出新地塊遭遇瘋搶后催生新地王,對未來市場的影響將會持續擴大。

        現象

        宅地供應節奏刷新歷史新低

        與全國其他城市轟轟烈烈的土地市場相比,作為眾多房企兵家必爭之地的北京卻是出奇平靜。7月7日北京成交一宗通州經營性土地后,北京再次進入土地斷供期。但業內人士指出,由于通州地塊為環球影城二期定制地塊,所以繼6月2日成交了位于延慶、中關村和順義三宗地塊后,實際上并無其他土地成交。而上述三宗地塊均是在4月29日掛牌,這也意味著在此后的5、6、7三個月,北京已經無住宅土地新增供應。

        根據國土資源局公開統計,今年截止到目前,北京共實現7宗住宅地塊成交,與過去五年同期平均20塊的成交數量相比,無論是成交面積還是成交金額都形成較大的差距,創造了2012年以來的最低紀錄。而在成交量萎縮的同時,地塊成交平均樓面價已達到19972元/平方米,達到歷史的新高。

        在眾多業內人士看來,盡管土地供應速度較慢,但今年以來北京土地市場受歡迎程度較高,主要受到市場去化速度較快的影響。根據亞豪機構數據統計顯示,今年前7個月,北京商品住宅(不含商住房)共實現成交33772套,創造了近三年同期的新高,而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.28萬套,庫存消化周期是13個月。實際上,如果將商住房成交也計算在內,前7個月商品住宅的成交已經達到73753套。

        “從這個角度看,無論是住宅還是商服地塊,進入市場后就沒有賣不出去的房子。”一位業內人士綜合上半年市場成交的情況表示,甚至一些之前陷入困境的項目也在上半年成功“解套”。

        亞豪機構市場部總監郭毅告訴記者,北京土地供應節奏的放緩是城市發展到一定階段的必然趨勢,歐美、香港都如此。

        探因

        功能規劃調整導致暫緩推地?

        在接受記者采訪的過程中,不少房企都表示,無論是從年初國土局的供地計劃還是各路小道消息,都表明“今年土地還是應該有量的”。

        目前市場上有消息稱,未來在亦莊板塊有兩宗容積率為1.2的土地即將入市,根據此前新房市場成交以及土地供應稀缺,房企拼搶的狀態來看,有業內人士已經給這兩宗地塊貼上了“準地王”的標簽:預計最終成交樓面價將會超過6萬元/平方米。但對于地塊推出的時間,卻沒有一個確切的說法。

        事實上,類似上述這種栩栩如生的地塊入市消息在坊間不絕于耳。南五環外某項目負責人也對記者透露,就在自家項目旁邊有一塊住宅地塊將會在今年推出,這也是該區域內近十年來唯一一塊住宅用地,預計成交后的最低樓面價不會低于6萬-7萬元/平方米,而該項目所屬的集團對此地塊已經跟蹤多年,并表示勢在必得。“原本說上半年就要推出來的,但不知道什么原因到現在還沒什么動靜。”該項目負責人告訴記者。

        據某知名房企土地投拍部門的人士表示,通過多方溝通,年內地塊的集中放量還是會有。但目前北京功能結構性區域規劃的調整太多,主管部門也有些情非得已。“比如朝陽東壩區域之前的定位是第四使館區+CBD,但在功能調整規劃之后就不再提CBD了,至于以后會怎樣發展,都說不好。”該人士表示,主管部門比開發商想得更明白,知道什么地塊在什么樣的時間段推出更合適。以通州東遷為例,按照通常的邏輯,通州應該大量出地,肯定企業都會去瘋搶,但除了定制地塊,其實一塊地都沒有放出來。

        房企

        要么走 要么等

        市場需求的旺盛以及有效庫存的見底,使得北京土地市場雖然競爭激烈,價格高企,但眾多房企仍然蜂擁而至;而北京的特殊地位,使得一些之前從未涉及北京的南方系名企也在伺機尋找機會,通過拿地進京。

        某南方系房企營銷負責人告訴記者,近兩年一直在北京找地,也曾親臨土地拍賣市場參與競爭,但始終沒有收獲,本來今年打算背水一戰,沒想到北京出地這么少,無奈只好轉戰其他一線城市,在同樣火爆的深圳市場收獲多宗地塊。

        中國中央別墅區發展研究院創辦人劉東告訴記者,較之于購房人看著房價庫存套數減少的焦慮,開發商面對供地稀缺的狀態更加恐慌。“即便是在北京已經深耕很多年的開發商,手里能夠做開發的項目也只夠支持3年左右。”

        但在多位房企人士看來,對于土地供應節奏的這件事表示無奈,但也在正常范圍之內。“畢竟供應決策權不在我們,企業能做的只是調整好節奏去適應現狀。”一位上市房企相關負責人表示,對于土地儲備,所有的企業都有需求,一旦市場上推出合適的地塊,仍然會積極去爭取。

        業內人士認為,在生產資料相對緊缺的情況下,無論是通過項目合作還是出資入股等多種方式,房企在北京市場的生存方式反而更多元化。

        影響

        市場量少、價高

        “長期用地供應不足,可能會引起一定的連鎖反應。”劉東指出,供應量與需求端形成的矛盾導致最顯而易見的結果就是,長期不供地,每出來一塊地就造就一個地王。

        對此,某房企負責人表達了不同的觀點:“長久的土地斷供不一定會引發哄搶,也許還會流拍。比如當年的孫河地王,就是預期過高,放出來的時候體量巨大,沒有開發商能吃下,最終導致流拍;后來也是經過拆分后二次上市才消化掉。”他表示,盡管房企對于北京這個城市如饑似渴,但地塊的推出還是取決于多方預期和判斷。

        還有業內人士指出,未來北京土地供應一定是越來越少的狀態,其中很大一部分重心將圍繞疏解非首都功能來展開。一位資深業內人士向記者表示,從北京市土地出讓未來三年的規劃來看,其實東南西北城都有,但從已出讓的地塊就能看出來,未來要著重發展的是西南板塊,包括門頭溝、豐臺和大興。

        盡管對于土地市場的判斷莫衷一是,但對于土地成本為將來市場帶來持續攀升的預期,各界人士的看法幾乎一致。

        根據中原地產統計數據顯示,北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗,這59宗地塊合計土地出讓金為1919.38億,而截至2016年6月16日,銷售額只有224.8億。而從地塊的平均成本價看,樓面價平均高達3.8萬,按照基本成本測算,銷售價格需要在6萬左右。

        中原地產分析師張大偉測算后指出,目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右,這部分地塊入市的難度依然非常大。對于這1919.38億地塊來說,未來3年如果銷售額不到2000億以上,很可能出現部分項目資金鏈方面的風險。(記者 李捷)

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